Меня залили соседи, сдающие квартиру посуточно в Анапе, а хозяин сказал: "Я в Турции"»: как я взыскал ущерб за испорченный ремонт — инструкция адвоката с Супсехского шоссе
В мой офис на Супсехском шоссе, 4/2, постучала женщина. Она нервно теребила папку с документами и с порога выпалила: «Василий Юрьевич, помогите! Я купила квартиру в Анапе, сделала хороший ремонт, а соседи сверху, которые сдают её посуточно, устроили потоп. Обои вздулись, потолок жёлтый, ламинат волнами. Хозяин говорит: "Я в Турции, разбирайтесь с жильцами сами". А жильцы съехали. Что делать?»
Я закурил сигару и ответил: «Спокойно. Закон на вашей стороне. Если собственник сдаёт квартиру и не контролирует жильцов — он отвечает за ущерб. Будем возвращать деньги и наказывать хапугу».
Это Анна из Краснодара. Она купила квартиру в новом доме на Пионерском проспекте. Сделала косметический ремонт: поклеила флизелиновые обои, уложила ламинат, натянула потолки. Приехала в июле — открыла дверь и ахнула: с потолка капало, обои отошли от стен, на полу стояла вода. Сосед сверху сдавал квартиру посуточно. В тот день там гуляла компания — забыли закрыть кран в ванной. Вода лилась три часа. Жильцы, испугавшись, быстро собрались и уехали. Анна позвонила хозяину. Тот ответил из Турции: «Я за границей, вернусь через месяц. Разбирайтесь с квартирантами сами. Я за них не отвечаю».
Анна была в отчаянии. Ремонт испорчен, отпуск под угрозой, а виновник недоступен. Она нашла мой офис на Супсехском шоссе и пришла.
Что говорит закон
Я объяснил Анне: согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, его причинившим. Залив произошёл из квартиры соседа — значит, ответственность несёт её собственник. Неважно, сдавал он её или жил сам. Именно собственник обязан обеспечить исправное состояние сантехники и инженерных систем. Если он сдал квартиру и не проконтролировал жильцов — это его риск. Статья 210 ГК РФ прямо возлагает бремя содержания имущества на собственника.
Кроме того, сдача квартиры посуточно — это предпринимательская деятельность. Собственник обязан зарегистрироваться как ИП или самозанятый и платить налоги. Если он этого не делает — это незаконное предпринимательство (статья 171 УК РФ). А если систематически сдаёт квартиру без согласия соседей, нарушая их права на покой, это повод для обращения в жилищную инспекцию.
Анна имела право требовать: возмещения стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда, возмещения расходов на экспертизу, а также штрафа по Закону о защите прав потребителей, если рассматривать собственника как исполнителя услуги.
Как мы действовали
Первым делом Анна вызвала представителя управляющей компании для составления акта о заливе. Это самый важный документ. В акте зафиксировали дату, время, причину залива (незакрытый кран в квартире сверху), объём повреждений. Сосед-собственник отсутствовал, поэтому акт подписали представители УК и двое незаинтересованных свидетелей — соседи слева и справа. Я посоветовал Анне сделать подробные фото и видео всех повреждений.
Вторым шагом Анна заказала независимую оценочную экспертизу. Эксперт осмотрел квартиру, зафиксировал все дефекты, рассчитал стоимость материалов и работ. По заключению, восстановительный ремонт требовал замены натяжного потолка, переклейки обоев, замены ламината. Сумма ущерба составила 135 000 рублей.
Третьим шагом мы направили собственнику заказное письмо с досудебной претензией. В ней изложили обстоятельства, приложили копию акта о заливе и заключение эксперта, потребовали в течение десяти дней возместить ущерб и стоимость экспертизы. Собственник, вернувшись из Турции, получил письмо, но проигнорировал его.
Тогда Анна подала иск в суд по своему месту жительства в Краснодаре. Это её право как потребителя (если рассматривать услугу проживания в квартире как потребительскую). В иске мы потребовали: возмещения ущерба — 135 000 рублей; расходов на экспертизу — 7 000 рублей; компенсации морального вреда — 20 000 рублей; почтовых расходов и госпошлины.
Судья, изучив материалы, вынесла решение в пользу Анны. С собственника взыскали всю сумму — 162 000 рублей, плюс судебные расходы. Деньги Анна получила через приставов после ареста счетов должника.
Чек-лист: что делать, если вас залили в Анапе
Обесточьте квартиру. Безопасность — прежде всего.
Вызовите аварийную службу или УК. Перекройте стояк.
Составьте акт о заливе с участием представителей УК и свидетелей. Если виновник отсутствует, это не помеха.
Зафиксируйте всё на фото и видео. Снимите каждое повреждение крупным планом.
Закажите независимую оценку ущерба. Это будет главным доказательством в суде.
Направьте виновнику письменную претензию с копией акта и заключением эксперта.
Если ответа нет — подавайте в суд по своему месту жительства.
Почему приходят ко мне
Я работаю в Анапе, на Супсехском шоссе, дом 4, корпус 2. Принимаю каждый день. Я знаю местные суды, знаю, какие аргументы работают. Я не обещаю чудес — я честно говорю, есть ли шанс. Если есть — довожу до конца. Если нет — говорю прямо.
Анна отремонтировала квартиру и написала: «Я думала, что хозяин, который всегда в Турции, неуязвим. Оказалось, закон достанет его и там».
Если вас залили, не ждите милости от соседей. Приходите в мой офис на Супсехском шоссе, дом 4, корпус 2. Здесь вас ждёт кофе, сигара и готовность защитить ваши права.
Адвокат Васильцов Василий Юрьевич.
Анапа, Супсехское шоссе, д. 4, к. 2.
Консультации по заливам, взысканию ущерба с соседей, спорам с управляющими компаниями.