«Бабушка, подпишите». Ейск. Квартира за 4 миллиона.
«Ваш забор стоит на моей земле». Как житель Ейска исправил кадастровую ошибку и вернул 4 сотки земли
С вами Васильцов Василий Юрьевич. Я адвокат. Работаю в Ейске и по всему Краснодарскому краю. Ко мне приходят, когда сосед переставил забор. Или когда выясняется, что по документам ваш участок на четыре метра уже, чем в реальности. Или когда кадастровый инженер ошибся. А Росреестр внёс ошибку в ЕГРН. И теперь вы должны доказать, что ваша земля — ваша.
Сегодня я расскажу вам историю Сергея Петровича из Ейского района. Фермера. Который десять лет обрабатывал свои 10 гектаров. А потом выяснил, что по документам у него — 9,6. Четыре сотки пропали. Ушли к соседу. Из-за кадастровой ошибки.
Сергей Петрович не смирился. И я расскажу, как мы прошли этот путь. От шока и путаницы в документах до исправления реестровой ошибки и возврата земли.
СЕРГЕЙ ПЕТРОВИЧ. ОБЫЧНЫЙ ФЕРМЕР, КОТОРЫЙ ПОТЕРЯЛ ЗЕМЛЮ
Сергей Петрович живёт в посёлке под Ейском. Шестьдесят лет. Всю жизнь на земле. Выращивает зерновые. Пшеница, подсолнечник, кукуруза. Крепкое фермерское хозяйство. Техника. Трактора. Комбайны.
Участок — 10 гектаров. Получил ещё в девяностых. Когда раздавали паи. Оформил в собственность. Поставил на кадастровый учёт. Межевание не делал — тогда это было не обязательно. Границы определялись по факту. По заборам. По межевым столбам. Всё было понятно. Всё было честно.
Десять лет Сергей Петрович пахал, сеял, убирал. Участок как участок. Сосед справа — тоже фермер. Жили мирно. Споров не было.
А в прошлом году сосед заказал межевание. Приехали геодезисты. Провели съёмку. И выяснилось: по координатам граница между участками проходит не там, где забор. А на четыре метра вглубь участка Сергея Петровича. Четыре метра по ширине. Умножаем на длину — получаем четыре сотки. Приличный кусок.
Сосед прислал письмо: «По документам это моя земля. Забор перенесите. Или я сам перенесу».
Сергей Петрович пошёл к кадастровому инженеру. Тот развёл руками: «Ошибка в реестре. Координаты вашего участка не соответствуют фактическим границам. Надо исправлять через суд».
Сергей Петрович пришёл ко мне.
МОЙ КАБИНЕТ В ЕЙСКЕ. ПЕРВЫЙ РАЗГОВОР
Сергей Петрович вошёл в кабинет. Крепкий. Загорелый. В руках — папка. Свидетельство о собственности. Кадастровый паспорт. Выписка из ЕГРН. Письмо от соседа. Старые планы участка.
— Василий Юрьевич, — сказал он, — я десять лет пашу эту землю. А теперь сосед говорит — это его. По документам. А я знаю — это моё. Здесь мой дед ещё пахал. Здесь столбы межевые стоят. Как такое может быть?
Я посмотрел документы. И сказал:
— Сергей Петрович, это типичная реестровая ошибка. Когда-то давно кадастровый инженер неправильно определил координаты. Или геодезисты ошиблись. Или при оцифровке старых планов что-то пошло не так. Ошибку занесли в ЕГРН. И теперь по документам ваша граница не там, где она есть на самом деле. Мы исправим ошибку. Через суд.
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН. КОНКРЕТНЫЕ НОРМЫ
Я объяснил Сергею Петровичу его права. А теперь объясняю и вам. Это должен знать каждый собственник земли.
Первое. Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Реестровая ошибка — это воспроизведённая в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане или ином документе, на основании которого вносились сведения. Реестровая ошибка подлежит исправлению. Если исправление не нарушает права третьих лиц — по решению государственного регистратора. Если затрагивает права — по решению суда.
Второе. Статья 22 Закона № 218-ФЗ. Границы земельного участка определяются кадастровым инженером. Если при определении границ была допущена ошибка, она подлежит исправлению в установленном порядке.
Третье. Статья 60 Земельного кодекса РФ. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. Способ защиты — исправление реестровой ошибки.
Четвёртое. Статья 304 Гражданского кодекса РФ. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения.
Пятое. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22. Споры об исправлении реестровых ошибок рассматриваются судами. Критерий: ошибка должна быть очевидной. Фактическое землепользование — главный ориентир.
ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ. ПОШАГОВЫЙ РАЗБОР
Сергей Петрович выслушал меня. Сказал: «Я готов. Моя земля. Я её не отдам».
И мы начали.
Шаг первый. Землеустроительная экспертиза.
Первым делом нужно было доказать наличие ошибки. Я пригласил независимого кадастрового инженера из Ейска. Он выехал на участок. Провёл геодезическую съёмку. Сравнил фактические границы — забор, межевые столбы, которые стоят десятилетиями — с координатами в ЕГРН. Изучил старые планы участка. Поднял архивы землеустроительной документации.
Вывод: имеет место реестровая ошибка. Фактическая граница между участками не соответствует координатам, внесённым в ЕГРН. Ошибка возникла при первичной постановке участка на кадастровый учёт. Фактические границы — забор, столбы — существуют на местности более 15 лет. Что соответствует сложившемуся порядку землепользования.
Стоимость экспертизы — 35 000 рублей.
Шаг второй. Досудебная претензия соседу.
Я направил соседу письменную претензию. С копией заключения кадастрового инженера. Предложил: согласиться с исправлением реестровой ошибки, подписать акт согласования границ, не переносить забор.
Сосед отказался. Сказал: «Я заказал межевание. Координаты правильные. Это моя земля».
Шаг третий. Иск в суд.
Я подал иск в Ейский районный суд. Требования:
признать наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о границах земельных участков;
исправить реестровую ошибку путём установления границ в соответствии с фактическим землепользованием;
Судья назначила судебную землеустроительную экспертизу. Другой эксперт. Другая организация. Вывод подтвердился: реестровая ошибка существует. Фактические границы не соответствуют координатам в ЕГРН. Ошибка возникла при первичной постановке на учёт. Фактическое землепользование сложилось более 15 лет назад. Забор и межевые столбы подтверждают границу.
Шаг пятый. Решение суда.
Ейский районный суд вынес решение.
Признать наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН.
Исправить реестровую ошибку. Установить границы земельного участка Сергея Петровича в соответствии с фактическим землепользованием.
Обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН.
Шаг шестой. Исполнение.
Сосед пытался обжаловать. Апелляция оставила решение без изменения. После вступления в силу Росреестр внёс изменения. Границы Сергея Петровича восстановлены. Четыре сотки вернулись.
Сосед забор не переносил. Потому что забор и так стоял правильно. Ошибка была только на бумаге.
ЧЕМ ВСЁ ЗАКОНЧИЛОСЬ
Сергей Петрович пришёл ко мне через месяц. С мешком подсолнечных семечек. Сказал:
— Василий Юрьевич, границы восстановили. Земля моя. Я теперь спокоен. И детям своим передам. Спасибо.
Я спросил: «Что было самым трудным?»
Он ответил: «Самым трудным было понять, как бумажка может перечеркнуть реальность. Я десять лет пашу. Забор стоит. Столбы стоят. А по документам — не моё. Но мы исправили».
СКОЛЬКО ЭТО СТОИЛО. ФИНАНСОВЫЙ РАЗБОР
Сергей Петрович заплатил: экспертиза — 35 000 рублей, мои услуги по договору, госпошлина.
Получил: 4 сотки земли. Рыночная стоимость — около 200 000 рублей. Плюс восстановленные границы. Плюс спокойствие.
Чистая выгода: около 150 000 рублей. Плюс уверенность в будущем. Бесценно.
КАК ИСПРАВИТЬ КАДАСТРОВУЮ ОШИБКУ. ИНСТРУКЦИЯ
Дорогие жители Ейска и Краснодарского края. Запомните. Распечатайте. Это касается каждого собственника земли.
Пункт первый. Проверьте границы своего участка. Закажите выписку из ЕГРН. Сравните координаты с фактическими границами. Если есть расхождение — это повод для проверки.
Пункт второй. Если сосед заказал межевание и граница поехала — не паникуйте. Это может быть кадастровая ошибка. Закажите независимую землеустроительную экспертизу.
Пункт третий. Фактическое землепользование — главное доказательство. Заборы, столбы, которые стоят 15 и более лет. Старые планы. Фотографии. Показания свидетелей. Всё это работает в суде.
Пункт четвёртый. Пытайтесь договориться с соседом. Предложите совместно исправить ошибку. Если отказывается — в суд.
Пункт пятый. В суде требуйте назначения судебной землеустроительной экспертизы. Это ключевое доказательство.
Пункт шестой. Не бойтесь Росреестра. После решения суда они обязаны внести изменения. Без проволочек.
Пункт седьмой. Не затягивайте. Чем дольше существует ошибка в реестре — тем сложнее её исправить. Тем больше шансов, что сосед успеет что-то построить на спорной земле.
ЕЩЁ ОДНА ИСТОРИЯ. ЕЙСКИЙ РАЙОН
Годом раньше ко мне пришла женщина. Ольга. У неё была похожая ситуация. Но она махнула рукой. Подумала — ну четыре метра, ну потеряла, бывает. Через пять лет сосед построил на этой земле сарай. А потом продал участок. Новый собственник — добросовестный приобретатель. Вернуть землю стало в разы сложнее.
Сергей Петрович не махнул рукой. Исправил ошибку. Вернул землю.
Не будьте Ольгой. Будьте Сергеем Петровичем.
ПОЧЕМУ Я РАССКАЗЫВАЮ ЭТИ ИСТОРИИ
Я, Васильцов Василий Юрьевич, работаю адвокатом в Ейске пятнадцать лет. Через мой кабинет прошли десятки собственников земли, столкнувшихся с кадастровыми ошибками. И я знаю точно: ошибки в ЕГРН — не редкость. Особенно по старым участкам. Особенно в сельской местности. Но их можно исправить. Через суд. По закону.
ИТОГ
Дорогие жители Ейска и Краснодарского края.
Земля — это не просто грязь и трава. Это ваша собственность. Это кормилица. Это наследство детей. И если по документам ваша земля ушла к соседу — не миритесь. Исправляйте ошибку.
Сергей Петрович исправил. Вернул 4 сотки. Вы тоже сможете.
Приходите в мой кабинет в Ейске. Чай горячий. Опыт большой. Разговор честный. Помогу вернуть вашу землю.
Пишите в комментариях. Задавайте вопросы. Рассказывайте свои истории — мне важно знать, с чем вы сталкиваетесь. Я читаю все комментарии и стараюсь отвечать каждому.
Если этот пост был для вас полезен — поделитесь им. Отправьте соседу. Фермеру. Другу. Пусть знают: кадастровую ошибку можно исправить.