«По документам это моя земля». Как фермер из Курганинского района отстоял свои сотки и заставил соседа перенести забор
С вами Васильцов Василий Юрьевич. Я адвокат. Работаю в Курганинске и по всему Краснодарскому краю. Ко мне приходят, когда земля уходит из-под ног. В прямом смысле. Когда сосед ставит новый забор, и вдруг выясняется, что по бумагам ваш участок на четыре метра уже, чем в реальности. И вы, вместо того чтобы спокойно растить хлеб, вынуждены доказывать, что ваша земля — ваша.
Сегодня я расскажу вам историю Николая Степановича — фермера из станицы под Курганинском. Человека, который десятилетиями пахал свою землю. Знал каждый камень. Каждый столб. А потом пришёл сосед с бумажкой и сказал: «По документам это моя земля. Убирайте свою пшеницу».
Николай Степанович не смирился. И я расскажу, как мы прошли этот путь. От шока и гнева до полного восстановления границ и справедливости.
НИКОЛАЙ СТЕПАНОВИЧ. ЗЕМЛЯ, КОТОРУЮ ОН ЗНАЕТ С ДЕТСТВА
Николаю Степановичу пятьдесят восемь лет. Он родился и вырос в станице под Курганинском. Всю жизнь — на земле. Выращивает пшеницу, подсолнечник, кукурузу. Крепкое фермерское хозяйство. Не миллионер, но на жизнь хватает. Техника, правда, старенькая, но ухоженная. Трактор «Беларусь» ещё отцовский.
Участок — десять гектаров. Получил его ещё в девяностых, когда раздавали паи. Оформил в собственность. Поставил на кадастровый учёт. Межевание тогда не делали — оно не было обязательным. Границы определялись по факту. С одной стороны — лесополоса. С другой — грунтовая дорога. С третьей — сосед.
Сосед — Денис. Моложе. Тоже фермер. Пришёл на землю лет десять назад. Участок купил у стариков, которые переехали в город. Жили мирно. Здоровались. Обсуждали виды на урожай. Вместе радовались дождям и горевали о засухе.
Прошлой осенью Денис заказал межевание. Приехали геодезисты с приборами. Что-то замеряли. Поставили новые колышки. А весной, когда Николай Степанович приехал пахать, он увидел, что Денис поставил новый забор. И забор этот оказался на четыре метра вглубь его участка. Четыре метра по всей длине — это четыре сотки. Приличный кусок.
Николай Степанович пошёл к соседу. Денис вышел. Спокойный. Руки в карманах.
— Степаныч, извини, — сказал он. — У меня межевание. По координатам граница проходит здесь. Твой старый забор, оказывается, стоял на моей земле. Теперь всё по закону. Это моя земля.
Николай Степанович оторопел. Он пахал эту землю десятилетиями. Здесь стояли старые межевые столбы, которые вбивал ещё его отец. Он знал каждый метр. А теперь оказывается, что он захватчик.
Он пришёл ко мне.
МОЙ КАБИНЕТ В КУРГАНИНСКЕ. ПЕРВЫЙ РАЗГОВОР
Николай Степанович вошёл в кабинет. Крепкий. Загорелый. Руки — в мозолях. В руках — старая карта участка. Свидетельство о собственности. Выписка из ЕГРН. Копия межевого плана соседа.
— Василий Юрьевич, — сказал он, — я эту землю с детства знаю. Мой отец тут пахал. А теперь сосед говорит — это его. По бумагам. Как такое может быть? Бумага важнее правды?
Я посмотрел документы. Заказал свежую выписку из ЕГРН на участок соседа. И всё понял.
— Николай Степанович, — сказал я, — это классическая реестровая ошибка. Когда-то давно, когда ставили участки на учёт, кадастровый инженер ошибся в координатах. И теперь по документам ваш забор стоит на территории соседа. А на самом деле это его межевание «залезло» к вам. Мы исправим эту несправедливость. Будем устанавливать границы по факту. По тем столбам, что стояли десятилетиями.
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН. ОБЪЯСНЯЮ ПРОСТО
Я объяснил Николаю Степановичу его права. А теперь объясняю и вам. Это должен знать каждый, у кого есть земля.
Первое. Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ЕГРН может закрасться ошибка — реестровая. Если её исправление не нарушает права других, её может исправить Росреестр. А если нарушает — только суд.
Второе. Статья 60 Земельного кодекса РФ. Если ваше право на землю нарушено, оно подлежит восстановлению. И один из способов — исправление реестровой ошибки.
Третье. Статья 304 Гражданского кодекса РФ. Собственник может требовать устранения всяких нарушений. Даже если вас не лишили всей земли, а просто передвинули забор — это повод для суда.
Четвёртое. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22. Самое важное. При споре о границах суд смотрит не только на координаты. Он смотрит на фактическое землепользование, которое сложилось более пятнадцати лет назад. А у Николая Степановича были старые планы, межевые столбы и свидетели, которые помнили, где граница проходила всегда.
ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ. ПОШАГОВЫЙ РАЗБОР
Николай Степанович выслушал меня. Расправил плечи. Сказал: «Я готов. Моя земля. Я её не отдам».
И мы начали.
Шаг первый. Землеустроительная экспертиза.
Я пригласил независимого кадастрового инженера из Курганинска. Он выехал на место. Провёл съёмку. Сравнил координаты из ЕГРН с фактическими границами. Изучил старые планы участка из архива. Опросил свидетелей — старожилов, которые помнили, где стоял забор ещё при отце Николая Степановича.
Вывод однозначный: в сведениях ЕГРН содержится реестровая ошибка. Межевание соседа было проведено по неверным исходным точкам. Фактическая граница, обозначенная старым забором и столбами, не менялась более двадцати лет.
Стоимость экспертизы — 35 000 рублей.
Шаг второй. Досудебная претензия.
Я направил Денису официальную претензию. Приложил заключение эксперта. Предложил добровольно перенести забор и подписать акт согласования границ.
Денис ответил: «У меня межевание. Всё правильно. Я ничего переносить не буду. Подавайте в суд».
Шаг третий. Иск в суд.
Мы подали иск в Курганинский районный суд. Требования: признать реестровую ошибку, исправить её и установить границы участка Николая Степановича по фактическому пользованию.
Судья назначила судебную землеустроительную экспертизу. Другой эксперт. Другая организация. Вывод тот же: ошибка есть. Координаты в реестре неверные. Граница должна проходить по старому забору.
Шаг пятый. Решение суда.
Курганинский районный суд вынес решение.
Исправить реестровую ошибку в ЕГРН.
Установить границы участка Николая Степановича по фактическому землепользованию.
Обязать Дениса перенести забор на прежнее место за свой счёт.
Взыскать с Дениса судебные расходы — 35 000 рублей за экспертизу плюс мои услуги.
ЧЕМ ВСЁ ЗАКОНЧИЛОСЬ
Денис пытался обжаловать. Апелляция оставила решение без изменения. Забор перенесли. Земля вернулась к Николаю Степановичу. Он снова пашет свои законные десять гектаров. Денис больше не здоровается. Но это его проблемы.
Николай Степанович пришёл ко мне с мешком отборной пшеницы. Сказал: «Василий Юрьевич, я не просто землю вернул. Я правду восстановил. Бумага не должна быть сильнее правды. Спасибо».
СКОЛЬКО ЭТО СТОИЛО. ФИНАНСОВЫЙ РАЗБОР
Николай Степанович заплатил: экспертиза — 35 000 рублей, мои услуги по договору, госпошлина.
Получил: четыре сотки земли. Рыночная стоимость — около 200 000 рублей. Плюс возврат судебных расходов. Плюс восстановленные границы. Плюс спокойствие.
КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЙ УЧАСТОК. ИНСТРУКЦИЯ
Дорогие жители Курганинского района. Запомните. Распечатайте. Покажите соседям.
Пункт первый. Проверьте свои границы. Закажите выписку из ЕГРН и сравните координаты с тем, что на местности.
Пункт второй. Если сосед заказал межевание, обязательно участвуйте в согласовании. Не подписывайте акт, если не уверены.
Пункт третий. Фактическое землепользование — главное доказательство. Заборы, столбы, канавы, которые стоят больше пятнадцати лет — это ваша защита.
Пункт четвёртый. Делайте независимую экспертизу до суда. Она покажет, есть ли ошибка.
Пункт пятый. Не бойтесь суда. Суды встают на сторону фактических границ. Бумажная ошибка — не приговор.
Пункт шестой. Храните старые документы. Советские планы, квитанции об уплате налога, фотографии. Всё пригодится.
Пункт седьмой. Не затягивайте. Чем быстрее вы начнёте спор, тем проще его выиграть.
ЕЩЁ ОДНА ИСТОРИЯ. КУРГАНИНСКИЙ РАЙОН
Годом раньше ко мне пришла женщина. Тамара Петровна. У неё была похожая ситуация. Сосед подвинул забор на три метра. Она махнула рукой. Подумала — ну три метра, бывает. Через пять лет сосед построил на этой земле сарай. А потом продал участок. Новый собственник — добросовестный приобретатель. Вернуть землю стало в разы сложнее.
Николай Степанович не махнул рукой. Исправил ошибку. Вернул землю.
Не будьте Тамарой Петровной. Будьте Николаем Степановичем.
ИТОГ
Дорогие жители Курганинска и Краснодарского края.
Земля — это не просто грязь и трава. Это ваша собственность. Это кормилица. Это наследство детей и внуков. И если по документам ваша земля ушла к соседу — не миритесь. Исправляйте ошибку.
Николай Степанович исправил. Вернул свои сотки. Вы тоже сможете.
Приходите в мой кабинет в Курганинске. Чай горячий. Опыт большой. Разговор честный. Помогу вернуть вашу землю.
Пишите в комментариях. Задавайте вопросы. Рассказывайте свои истории — мне важно знать, с чем вы сталкиваетесь. Я читаю все комментарии и стараюсь отвечать каждому.
Если этот пост был для вас полезен — поделитесь им. Отправьте соседу. Фермеру. Другу. Пусть знают: кадастровую ошибку можно исправить.
С уважением,
Васильцов Василий Юрьевич,
адвокат, Курганинск, Курганинский район, Краснодарский край.